石家庄二手房猛降没人买 市场都在观望

　　“40中片内的学区房，一平方米降了1000元还是一个电话也没有。二手房市场到底是怎么了？”近日，省会市民陈先生说，虽然8500元/平方米的报价低得有些心疼，但为了早出手也只能忍痛。没想到，从去年9月份登记到现在，一个电话也没有。“难道二手房真的不好卖了？”除了自身感受，陈先生的疑虑还来自于媒体的宣传，“广州二手房市场持续冷清，部分中介零成交；春节后北京二手房成交量大幅缩减，这样的新闻在网上并不少见。”

　　近日，石家庄市住房保障和房产管理局刚刚发布的数据显示，二月份，石家庄市二手住房成交面积6.04万平方米，同比下降33.05%。省会二手房真的不好卖了吗？

　　讲述：

　　学区房单价降千元仍无人问津

　　“十年前曾动过卖这套房的想法，当时登记的价格比周边商品房都高，但电话都打爆了。现在，房子挂出去半年多了，一个电话也没有。”省会市民陈先生感慨说，这样的节奏让他有点不适应。在他看来，房子除了是顶层外，其他都是非常有吸引力的。“40中片内，2000年的房子，90多平方米，祥龙花园的小区环境也可以。”在打算卖房子前，陈先生专门打听了一下小区二手房的成交价格，基本上都在万元左右。考虑到是顶层，中介人员建议他报价9500元/平方米，但陈先生并没有等来看房的电话。随后，他抱着试试看的心理每平方米主动降了1000元，并称可以议价。本以为这令他“有点心疼”的降价会引来电话无数，没想到依然没有消息。回想起十年前想卖这套房时的“盛况”，这样的落差让他有点不适应。“一个电话也没有，每次去房产中介询问时，发现那里也都比较冷清，难道二手房真的不好卖了？”

　　调查：

　　购房者看房周期变长

　　记者走访省会部分房产中介发现，大多数工作人员都坐在电脑前聊天，看房或者咨询的客户几乎没有。有中介员工坦言，春节过后新客户比较少，大多都是年前积累的等着办贷款的客户。“从最近的市场反应来看，购房者比较理性，看房周期变长。”槐北路一家房产中介工作人员说。“我个人感觉，从去年到现在，省会二手房市场还是比较稳定的。”房产中介员工朱君说，在刚刚过去的二月份，他卖了2套房子，他们店成交了11套。“这个数据还是比较不错的，正常情况下店面的月成交量是七八套。”对于成交价格，朱君表示，目前并没有房主主动降价。至于统计数据显示的2月二手住房成交面积下降的情况，朱君认为很正常，因为今年春节是1月31日，2月前半个月都在春节期间。春节期间历来是二手房交易淡季，这种情况在2月底3月初就明显好转。而来自搜房网的统计数据也佐证了这一点，2月后第四周(2014.2.24-3.02)，石家庄二手房市场“量价齐升”。全市共成交二手房331套，同比上涨10.33%，较前一周增加121套，成交量与去年相差无几。

　　分析：

　　顶层房总价五十万内最好卖

　　“目前二手房的均价多在9000元左右，社区和楼层好点的都在万元以上。”朱君说。至于陈先生遇到的情况，朱君分析主要还是顶层和面积较大的原因，“8500元的价格，全算下来也得八九十万元，能拿出这么多钱买房的可选择空间就大了。一般不会选择顶层。顶层一般是总价四五十万元的小户型好出手一些。”不过，朱君说，学区房还是很有优势的，建议陈先生拓宽渠道，如多联系一些中介，或者在网上登记卖房信息，再根据市场反映情况来调整。

　　变化：

　　改善性需求成新增长点

　　近日，神兴小区的刘女士将自己的房子挂在了房产中介出售，同时又发布了该小区的求购信息。“现住房是顶层两室，孩子大了住不开，老人上下楼也不方便。所以，想在小区换一个楼层低点的三居室。”

　　刘女士的换房方案在近期二手房市场颇具代表性。不少房产中介工作人员发现，近期这样的改善性需求购房者有明显增加。“从去年六七月份开始，改善型客户入市现象越来越明显。”房产中介资深从业者赵二田说，虽然刚需群体依然是二手房交易中不可或缺的部分，但希望购买更大房型、也具备更强购买力的改善型置业买家也纷纷入市。朱君告诉记者，从店面成交情况来看，大部分都是改善型需求，占比达到六成。“成交面积也在增加，三居室的房源开始取代两居室成为购房者关注的对象”。朱君说，现在，总价百万元以上的房源成交比例有所上浮，而且购买者几乎都是清一色的改善型客户。而之前是刚需占到70%-80%，成交以小户型为主。

　　不过，在赵二田看来，二手房中改善型需求占比增加也是正常的，随着城市发展和房产地市场的发展，刚性需求已经进入稳定期，改善性需求将是未来市场新的增长点。

　　发现：

　　多层二手房成“抢手货”

　　在刚刚过去的2013年，省会市民周先生一口气卖了三套房子：位于黄金地段的滨江国际，去年刚刚交房的国瑞城，还有新天地自然康城。“滨江国际和国瑞城的房子都是17层，楼层和位置都不错，而且是小户型，心理预期价位比较高。新天地自然康城是三居室，多层3楼，以为单价会低些。”出乎他意料的是，从客户的反馈来看，多层的新天地自然康城受关注程度远远高于其他两套房。“咨询的人明显比较多，看房几乎都要把我累死了，最后成交也比较快，128平方米卖了139万元。而其他两套房子咨询的人就少多了，最后成交单价都是8000多元。”“来找社区环境比较好的多层住宅的客户越来越多，不少都是点名要哪个小区的，就要多层。”一位房产中介工作人员介绍，很多市民都难舍“多层情结”，“多层住着舒服，楼间距、采光什么的都比较好，而且公摊面积少，配套也成熟。”该工作人员说，像新天地自然康城等社区环境比较好的，基本上出一套卖一套，而且单价都在万元左右。“二手房交易中多层住宅成交仍为主流，其次是高层和小高层住宅。”赵二田说。

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