2014两会:房地产行业有哪些热点关键词

　　如果以1980年邓小平同志提出推进我国住房的指导性意见为中国房地产业商品化的肇始，那么中国房地产业商品化已在跌宕起伏中走过了30年。

　　在这30年的砥砺前行中，似乎用波谲云诡都不足以形容中国房地产业的发展。十八届三中全会将“全面深化改革”作为今后工作的重中之重后，中国房地产业再一次站在前行路口，我们该往哪里走？如何走？在2014年全国两会上，从新型城镇化到房产税，从土地改革到金融改革，这些领域的探讨与定调，将是房地产界人士关切的话题。

　　关键词：金融改革

　　早在年初召开的央行工作会议上，“努力在金融重点领域和关键环节改革实现新的突破”就已被提出。可预见的是，今年两会将进一步探讨推进金融要素价格的改革，即利率和汇率的市场化，并有序推进资本项目开放，发挥金融杠杆在资源配置中的作用，促进生产要素合理流动，推动经济和产业结构的转型与升级。这对于如今已成为资本游戏的房地产来说至关重要。

　　关键词：土地改革

　　土地改革不仅触及亿万农民的利益，更关乎着房地工业的开展。虽然“允许农村集体经营性建造用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价”的调子现已树立，但怎么改、为什么改、树立一个什么样的长时间目标，需要在国情的基础上认真思考。

　　国土资源部规划司司长董祚继曾表示，不同的建造项目征地不一样，除留地安置这种方法外，各地也有留房子、留物业、留股份的做法，还有扶持开展的等等，只要符合当地实践都值得测验。

　　当前尽管全国深化土地改革总体框架已清晰，但具体的推进无疑将是一个长时间探索的过程。

　　关键词：房地产税

　　这是一个艰难的议题。它扰攘多时，却举步维艰。

　　对于房地产税，十七届六中全会就已清晰要对其立法，十八届三中全会更再次重申，而在今年两会，加疾速度或将变成一个作业需求。“加快立法，实践上就必须和清晰鼓舞‘先行先试’，继续鼓舞‘摸着石头过河’这个取向上的改革，形成联动联系。”财政部财政科学研究所所长贾康曾撰文指出，房地产税应坚持“调节高端”原则，不能够简单照搬美国“普遍征收”模式。

　　而改革房地产税收准则，特别是扩大房产税试点打扫障碍的第一步即住宅信息系统建造，但三网联合的时间节点一拖再拖，其中住宅公积金监管系统进展较为顺畅，住宅监测剖析、住宅保障监管两大系统建造却阻碍重重。

　　关键词：新式城镇化

　　“推进以人为核心的城镇化，推动大中小城市和小城镇协调开展、工业和城镇融合开展，促进城镇化和新农村建造协调推进”是对城镇化健康开展的注解。这给开发商尤其是中小开发商将带来新的机遇。

　　房地产的转型创新必然走与工业结构调整、与工业升级、与新兴服务业开展、与新式城镇化开展相结合的路径。近年来，商业地产、养老社区等的开展，现已开端产生了与工业、与城镇高度融合的新模式，变成房地产转型创新的干流。

　　在今年的两会上，“土地城镇化”快于“人口城镇化”问题以及如何真正实现“人的城镇化”将变成关注热门。

　　关键词：长效机制

　　上一年的两会和上一年年中的中央政治局会议，对房地产调控均只字未提，这让人们意识到房地产调控已开端转向了长效机制。今年两会也将持续这一思路，即弱化行政干预，首要进行准则建造，尤其是以金融、财税、信贷手段为主，通过市场规律的传导，达到调整市场结构的目的。因此，限购政策的量体裁衣，乃至逐渐退出都变成可能。

　　在一些业界人士看来，疾速推进保障房系统建造和添加商品房供给才是真正意义上的长效机制。以北京市为例，2013年北京市建造、收购各类保障房16.2万套，这一规模和速度显示出政府的执行力度。而有关政策创新也将随之而来。

　　春节过去了，中国房地产在马年会呈现什么样的状态？在春节假期、钱荒、影子银行监管等多重要素影响下，开发商在1月仍然能完结如此出色的销售业绩，首要

　　原因当然是2013年积累了太多的红利，但对于整个行业而言，还能如去年那般狂飙突进吗？综合岁末年初的中国经济、金融和房地产行业形势来分析，也许未必。

　　2014成房企“涉银”大年

　　实现可能：★★★★影响程度：★★★

　　1月24日，恒大地产在港交所公告，2013年11月13日至2014年1月24日期间，该公司通过子公司，在市场上买入约4.027亿股华夏银行股份。

　　这并非个案。绿地集团与上海农商银行，侨鑫集团与华兴银行，泰禾集团与海峡银行，合生创展与北京农商银行，新湖中宝与温州银行，香江集团与广发银行，北京城建与锦州银行，开发商入股银行声此起彼伏。

　　开发商为什么开始一窝蜂地和金融机构扯上关系？这显然是根据中国经济、金融环境对房地产行业发展趋势进行预判后，作出的应对策略，或者可以说是未雨绸缪。这种判断看起来未必是乐观的，一些著名机构认为，开发商入股银行等动作可能产生的协同效应令开发商业务受益，更加紧密的联系也可能改善开发商的资金状况和资本市场管理，从而降低开发商的融资成本，增强它们的财务实力。

　　最主要原因还是“钱”，也就是说，在销售仍然不错的现状下，越来越多开发商开始为未来的融资环境而担忧。甚至销售能否继续“不错”也是个疑问。事实上，开发商的销售增长在2013年年中已开始呈现放缓迹象，在银行收紧按揭贷款以及被压抑的买房需求逐步被吸收后，房企的销售增长今年难免会显著放缓。

　　房产税最早年底落地

　　完成可能：★★★影响程度：★★★★★

　　这些年，关于房产税扩围的音讯层出不穷，但至今这一思路仍未理清。房产税扩围依然面临着法理、税基、征收范围等无法逃避的难题。十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》对房产税相关的表达是“加快房地产税立法并适时推进改革”。对此，国家税务总局原副局长许善达揭露表明，这一说法表明短期内不会有新的试点城市推出，试点制将被立法程序取代，以更合理合法的程序推动。

　　“立法”的说法，使得之前关于房产税新试点城市的争辩热潮告一段落，未来的继续推进必然将在全国人大立法之后才会开始推进。在国家发改委2014年的首场新闻发布会上，发改委新闻发言人李朴民明确表明，房产税试点扩围还没有时刻表。

　　不过，有专家则以为，房产税落地的时刻节点与力度取决于“经济”与“房价”的走势。“如果说‘限购、限贷、限价’代表着行政调控已走向极端，那么房产税则意味着市场化调控的敞开，调控政策俨然已切换思路。”如果2014年前两季度GDP走势平稳，则说明房产税推开的日子不远了。“房价上涨幅度将是另一个变量。2013年房价加快上涨，如果2014年房价依然快速上涨，将加大高层推出房产税的动力。

　　房价指数触顶下行

　　完成可能：★★★影响程度：★★★★

　　2013年主要城市新房销售量整体走势，经历了一个先热后稳、逐步上升的过程，奠定了2013年楼市牛市行情。但随着2013年年末新一轮调控的上马，前期涨幅较高城市的房价涨幅已得到有效遏制，2014年房价是否会继续高歌猛进？

　　全联房地产商会会长聂梅生以为，中国部分城市存在房市泡沫，但房地产不会崩盘。“中国房地产当时不会出大事，因为开发商不差钱。”她说：“不能否认现在有一些城市实际上房价现已开始在下行，并且部分城市现已形成泡沫，开始决裂，但没有形成全局性的问题，中国房地产不存在崩盘问题。”

　　根据相关数据作出猜测：商品房成交均价继续上升，全年增幅在7%左右；70个大中城市房价指数同比预计增长4%左右，一、二线城市房价涨幅有所放缓，三、四线城市房价上涨空间不大。

　　继续了两年的“坚持房地产调控政策不动摇”后，今年的中央经济工作会议主要任务里没有再出现“房产调控”的字眼。业界分析人士以为，或许这是在房价越调越涨后，中央开始转变调控策略，明确“商品房归市场，保障房归政府”的双轨制调控思路。尽管很难说房地产市场的热度会随着各地“八条”、“九条”们的出台而降温，但是房价的继续稳定并保持缓慢涨幅却也是不争的事实。

　　四线城市泡沫将破

　　实现可能：★★影响程度：★★★★★

　　随着各城市发展阶段的不同，城市房地产表现也不一而足。对于2014年各城市楼市表现，有专家表示，未来5年~10年，一线城市房价一定会“高歌猛进”，一线城市楼市没有跌，只有涨。二线城市如南京、武汉、杭州等城市楼市涨跌交替，涨为主旋律，中心区继续涨，外围区裹足不前。三线城市部分地区楼市泡沫破裂。

　　之所以一线城市还将继续上涨，这主要来源于2013年一线城市土地出让价高居不下。据中原地产统计数据显示，截至2013年12月23日，北上广深四个一线城市合计土地出让金达5014亿元，比2012年全年2005亿元上涨150%。

　　对于二线城市，多位业内人士看法不一。5年前，多数全国性大企业还只是在十几个重点城市中角逐，到3年前基本都有了“百城计划”，或者更宏大的城市进军规划。到2013年，历经上一轮宏观调控之后，企业又开始重新聚焦，典型如过去以三、四线城市为主战场的恒大，2013年以来也开始布局一二线城市。

　　某权威研究中心数据显示，近两年以来，一线城市和热点二线城市库存持续处于低位，以北京为例，消化库存周期仅6到9个月。二线城市中，营口、丹东、温州等城市则在库存高企的同时，市场表现欠佳，去化时间多超20个月，丹东楼市库存去化时间甚至达73.3个月。

　　有人断言，由于一线城市的供应量不足，而需求极大，所以一线城市房价会延续涨势。二线城市则是一个比较平稳的、缓步增长的趋势。三线城市可能面临的压力比较大，房价保持平稳，可能不会有增长。而四线城市是一个下降的趋势。

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