中国企业海外置业寻找黄金平衡点

2001年海尔集团用1500万美元购得曼哈顿中城地标、前格林威治银行大厦时，很多人对这笔交易既不关注也不看好。同年的“9.11”恐怖袭击更是令纽约的房地产市场一度跌入谷底。10年后的2011年，尽管包括搜房网、首开、复星、海航等中国企业开始纷纷进入纽约房地产市场，但是成交价位多以千万美元计算。3年又过去了，中国企业正在大手笔的频繁出手海外地标建筑。（图为美国纽约曼哈顿夜景）

安邦保险120亿买下纽约华尔道夫豪华酒店，SOHO中国43亿购得洛克菲勒大通大楼，绿地350亿涉足大西洋广场项目，平安保险24亿参与伦敦劳合社大楼，富力86亿包揽马来西亚6幅地块......

这一连串历史悠久的地标建筑和地块，随着中国企业惊人的投资价格再一次被世人瞩目。就在全球一线城市的地标建筑大有被中国企业“席卷”的势头下，10月8日召开的国务院常务会议决定，再次修订政府核准的投资项目目录。除少数另有规定外，境外投资项目一律取消核准。这一决定无疑为中企接下来的海外买楼行动注入了一剂强心针。

中国企业频繁出手海外地标建筑并不是一时兴起。在今年4月举行的达沃斯年会上，SOHO中国首席执行官张欣就道出了从业者的考量：“作为一个房地产开发商，我在北京、上海买一栋楼，租金回报率只有5%，而银行的贷款利率就要7%，我还得倒贴2%；同样，如果我在曼哈顿买一栋楼，租金回报率有5%，融资成本才2%，我还有正收益。”

除了投资性需求，据美国地产经纪商协会发布的报告显示，2013年美国核发的投资移民签证中，中国人占四分之三，中国人已经成为第二大海外房地产买家。在惊人的投资金额，高涨的海外房地产投资热情下，中国企业“土豪变合伙人”的身份转变首先拉开了这场戏的序幕。在中国企业不断走出去的过程中，除了与先进企业的切磋学习，同时实现了服务走出去的中国客户，完善了企业的全球配置资产、分散风险，这无疑是一举多得。

与此同时，在经历了国内房地产爆发式增长时期，并从中受益后，中国企业开始思考“房子不愁卖”的阶段他们该如何转变，海外置业为中国企业提供了多一条发展的路径。尽管市场如此火热，专家仍旧认为，在境外投资新政策将打破过去在外汇管理、跨境资金流动方面的多重限制后，风险也逐渐显现。

中国企业频繁出手海外地标建筑的繁华下，是日本上世纪泡沫时期的历史陈迹，而此时的中国正与彼时的日本处于惊人相似的发展阶段。

上世纪80年代，日本经济高速增长，国内资产价格循环上涨，土地、股票市场泡沫达到顶峰，大量的过剩资本流向海外。日本企业甚至发起了一场“购买纽约”的运动，其中最受瞩目的是三菱公司收购洛克菲勒中心。到80年代末，全美10％的不动产成为日本人的囊中之物。由于市场泡沫过多，随之而来的是资产价格泡沫的破灭，许多日本企业破产，财富缩水，洛克菲勒中心后来又以半价卖回原主。

虽然中国经济的复杂性与当年的日本不可简单比较，但是中国企业出海的背景，与日本当年的情境相似。同样是国内资产价格尤其是房地产市场被高估，投资者转向海外不动产市场。同时，国内面临利率市场化的过程，实际利率上升，资金成本抬高。而由于国内投资渠道有限，海外的广阔市场和投机机会激发了国内投资者出海的热情。

在这样相似的大背景下，一定要审慎对待“出海”的冲动。面对中国企业收购海外地标建筑的热情日益高涨，明晰其中的现实风险问题显得愈加重要。

中国企业海外投资楼盘的风险主要分为两类：一是市场化的风险，如资产价格波动等。二是非市场化的风险，如市场准入、法律法规和恐怖袭击等。除了宏观经济发展阶段的大背景我们很难掌控外，微观层面的风控还是可以把握的。

首先，别用中国式思维来投资美国房产。不论是房地产相关法律制度，还是市场环境、房价走势，美国、欧洲均与中国存在较大差别。欧美国家关于房地产投资的税收规则也十分严苛，税费金额高的吓人。尽管海外买楼的租金回报率要比融资成本高，但如果加总买楼后要缴纳的各种税费，收益状况或许就要另当别论了。

其次，美国等地房地产市场与中国不同，在北京、上海，过去几年房价翻了几翻，而美国的房地产市场比较稳定，虽然是有涨跌，但目前来看，规范的市场机制基本能够保证房价不会出现夸张的上涨。那么，要想获得可观的收益就需要长线投资。

再次，作为中国企业，尤其是非房地产行业的企业，往往将在海外买楼作为一种投资行为。加之本身对行业并不十分了解，就需要将购买的物业委托给第三方来管理，而欧美国家的管理成本非常高昂，况且假人之手，自己又天高皇帝远，往往出现经营不善，造成损失的情况。

与此同时，有效的控制海外投资体量在很大程度上能够减小甚至是避免风险。联合国贸发会议发布的《2014世界投资报告》显示，2013年中国对外直接投资流量达到1010亿美元，而中国企业在海外庞大的资产在地区冲突和动荡中受到的损失也暴露无遗。

市场总是瞬息万变，有太多的无法把握和风险因素。中国企业走出去的宏观条件是具备的，利润率在下降；企业走出去的愿望是有的，需要的是如何在出海投资和风险把控的独木桥上找到黄金平衡点。（李天真）

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